觀塘工廈
觀塘工廈列表
觀塘工廈過去歷史及最新發展狀況
觀塘工廈的最新發展情況，要由歷史講起。觀塘工廈區是香港最舊及最早發展的一個填海工業區。它的發展由現在往前回顧，由1950年開始觀塘作為首個發展工業區。當時有好多製造業，亦有電子業，塑膠，紡織等等各個行業。
60年代鼎盛時期，到01年改成商貿區
由1960年開始一路發展，去到1970年、1980年是最蓬勃的年代，觀塘是最早的發展的區域。當時電子業，塑膠業，紡織業曾經興盛過，去到 1980年，1990年隨着香港工業北移移上國內，觀塘工業區的狀況開始作出改變。由一個主力做製造業的區份轉型，連香港的角色也跟隨著慢慢開始轉向貿易，跟海外的客戶，包括國內客戶，搜羅不同的產品，訂貨出貨安排船期。
其實以香港的角色來說，觀塘區是一個縮影。隨著於大陸設廠房，工業北移，香港的角色改變由一個製造生產業，變成主力做貿易。觀塘區反映了整個香港的變化。觀塘區以前定義為工業區，這個狀況直至2001年。在2001年，政府正式將觀塘區改為商貿區。所有路牌由觀塘工業區改為觀塘商貿區，定位的轉變好清晰。以前落成於1970年、1980年代的成業工業大廈、成運工業大廈等好多工業大廈隨着變化開始做貿易，多咗新式的辦公室、商廈、商場，這也引致觀塘工廈出租及觀塘工廈出售的情況發生改變。
全港活化工廈計劃
之後去到 2010年啟動全港活化工廈計劃。活化工廈計劃將一些舊式工廈全幢形式，政府給出資源免補地價，全幢轉做商廈。政府為什麼做一個活化工廈政策？原因是定位角色已由 1990年開始到 2010年經歷了20年的轉變，隨着工業北移產生大量的空間，希望通過活化計劃政策更加善用這些地方，將使用率充分利用。所以去到 2010年啟動了活化工廈政策。活化工廈啟動過兩次，2010年開始到2016年之後曾經短時間暫停過，到 2018年時市場對商業樓面的需求變得更加大，於是再次啟動活化工廈 2.0計劃，由2018年開始到2027 年12月 31日。
這就是活化發工廈2.0工業環境歷史發展就是這樣。觀塘區作為香港工業區的一個部份，亦是最早發展的一個工業區，隨着環境的改變，物業的需求由樓面、外型、周邊配套、走火設施等各個方面都發生了改變。
觀塘工廈交通方面，有什麼特別之處？
作為一個香港最早發展的一個城市、一個工業區，它的交通及地理位置可以用四通八達來形容。交通設施及配套應有盡有。完善的交通網絡是觀塘工廈租金的一大支持，亦使得觀塘工廈出售的樓盤變得搶手。
鐵路網成觀塘工廈租金一大支持
觀塘工廈租金獲得支持，因為有交通網絡例如大型運輸工具的鐵路網路，屯馬線沙中線東鐵線，可以接駁去到各個地區。觀塘站及牛頭角站，都是有很多個出口港鐡站，非常方便。短距離內就有兩個地鐡站，及有大量的出口，可以看出觀塘區人流之多。
巴士、的士、跨境大巴，令觀塘工廈出售、出租更搶手
除了這一個大型交通設施，觀塘工廈區擁有眾多巴士路線，觀塘道的巴士線路繁多，可以去到不同地區。開源道，作為觀塘工廈區的主要街道，亦是有名的銀行大街，設置有巴士站，連近年興起的Uber都有。觀塘設有幾個的士站，上落客區全部都齊全。
另外，在APM 樓下還有專線跨境大巴直達國內多個目的地，專線跨境大巴有永東巴士，中旅巴士等，經不同關口都可以到達，方便香港人及國內同胞往返內地及香港，每日班次繁多，非常之方便。不單止可以返回大陸，前往澳門的巴士路線也有提供。這一優勢使得位於開源道的觀塘工廈租盤更為搶手。
觀塘開源道及其他特色熱門大街
開源道以前是一個拉貨的大街。這條街道兩旁的觀塘工廈出租的地下舖位主要用作物流，廠房。工廈主要集中在開源道，這條街道寬闊，上落貨方便。以前最令人頭痛的交通就是在觀塘工業區。以前兩邊馬路泊滿上落貨物的車輛，以至交通經常出現擠塞的情況。所以老一輩司機一聽到乘客要求前往觀塘工業區，由於無法預計塞車所花費的時間，即使乘客提出加價，司機都不願意前去。現在整個環境已經改變，變成做商業做零售的店增加，同埋整條開源道基本上除上落客區之外，都是雙黃線，除了巴士小巴以及的士站之外，馬路邊不可以停車，所以現在開源道已變得非常暢通。觀塘工廈出租的地舖以前多用作物流、貨運、儲存這些類型的店舖，現已轉為銀行大街。差不多觀塘工業區裡有七成至八成的銀行都開設在開源道，譬如滙豐，中銀，渣打，恒生，星展，或者中信，中國建設銀行亞洲等等。
還有其他銀行，都希望可以在開源道尋找觀塘工廈租盤，但由於觀塘工廈出租的地舖經常出現供不應求的情況，導致客戶租地方需要轉移地點，改為租在商場上面，例如APM 或者鱷魚恤中心上面都有銀行。開源道是名符其實的銀行重鎮。這也是觀塘工廈租金長期保值高回報的原因。
觀塘工廈出租活躍，特別是由於開源道是一應俱全的街道，好多特色餐廳，零售業租用，就連出名的酒樓都可以在觀塘揾到。近期於觀塘的核心，駿業街的中海日升中心地下，出現了一宗觀塘工廈成交的個案。海港酒樓買入一個萬幾呎地鋪，將來有機會作自用。海港酒樓其實在觀塘道的一亞太中心早已設有海港酒樓，而現時再次投資購入中海日升中心地下的大型舖位。試想像觀塘的人流與商機之龐大：一家以售賣長腳蟹而聞名的酒樓，在觀塘的樓上舖已經能夠做到晚晚爆滿，如今更進一步購入樓下逾萬平方呎的地舖，顯示出對觀塘未來發展前景的高度看好。
觀塘工廈租盤有何代表性選擇？
駱駝漆大廈，位於開源道正中心，駱駝漆大廈分為一二三期。駱駝漆大廈名稱中的「漆」字，即代表了該大廈曾用作售賣漆油。國民漆廠，地下駱駝漆入口位置設置儲存倉庫，用途是危險倉，由於漆油屬易燃物品，當時需要向政府申請牌照用作危險品儲存倉。後期駱駝漆大廈地舖改做零售業，人流變得輰旺，觀塘工廈租盤供不應求。所以駱駝漆大廈代表了個觀塘工廈區的改變。生產線的物業，作儲存用途的物業，現在發展為零售，商貿式工業辦公空間居多。
另外比較出名的大廈有開聯工業中心，豐利中心，或者凱源工業大廈，源成中心，主要集中在開源道一帶。例如近地鐵站的成業街，成業工業大廈、成運工業大廈、華成中心、華富中心，都是代表性大廈。
駿業街代表性的大廈有中海日升中心，地下舖位食市旺盛，以前曾經由 “紅茶”的食肆租用，午飯時間門前必出現長長的人龍。現在改做 「檸檬冰室」 ，旁邊有 「龍城餐室」，非常之多人。樓上舖位也有形形色色做飲食的商舖進駐，餐廳，飲酒，甚是用作商業用途，例如用作大型party room，教室、健身室、娛樂等等。
位於牛頭角地鐡站附近的創富中心，經牛頭角地鐵站出口通過創紀之城的天橋即可到達，地理位置非常方便。附近出名的有創富中心，另外曾經的九巴廠已改做創紀之城8期 Millennity，大廈外型富有特色，上面有很多租用作食店的商戶，更有露天餐飲位置，多國餐廳，譬如有貓員外餐廳，韓國食店，特色西餅店，中餐等等。
除咗大廈之外，觀塘作為一個商業繁盛的地方，其中一個大改變更是前所未有的，就是現時觀塘區有足足6間酒店進駐，提供千多間客房，最大一間酒店可以提供接近有600間房間，吸引客戶群於觀塘區逗留。這6間酒店，有部分是活化工廈重建而成，亦有是全新建造，成為觀塘工廈成交當中的大額成交。位於觀塘巧明街有世界品牌自選假日 Holiday Inn 酒店。另外，觀塘亦設都有一間帝盛酒店(Dorsett )，位於鴻圖道，鄰近麗港城。至於「Dorsett」品牌，在香港亦相當知名，分店遍布多個地區，包括啟德體育園旁及跑馬地等。作為一個大型酒店品牌，「Dorsett」在香港多個繁華地段均設有分店。另外觀塘還設有悅品海景酒店，原本由舖王鄧成波家族持有，於2025年以18.7億元沽出，又例如IW hotel ，工業加酒店的簡約設計迎合現代旅客的需求，另一方面又讓人感受到香港傳統工業建築過去的特色。所以東九龍區的發展是其他區分無法比擬的。眾多酒店可以招待客戶，另有特色餐飲， 觀塘區是香港一個很大的區份，區域設施齊全，交通配套完善，銀行街，工廈，以及新型辦公室，大型商場，使得觀塘區的人流長期高踞香港前列位置。
觀塘工廈成交近期走勢
觀塘工廈租盤及出售的樓盤空置率低，市場最暢旺的時候可能少於百份之一空置，屬供不應求。
觀塘工廈出售、出租面積選擇廣
觀塘的物業面積供應齊全，一般觀塘工廈出租或放售的單位在幾百呎至過萬呎俱有，亦有投資者購入單位後，將面積間細作小型工作室出租，通常這類觀塘工廈出租客是初創企業。由公司註冊處資料來看，現在於香港領取公司牌照的公司絕大部分都是初創公司。投資者購入觀塘工廈出售的樓盤，正是因為周邊配套完善，價錢適宜，可以提供適合觀塘工廈租盤給予初創公司，使得觀塘工廈出租的空置率長期處於非常低水平，使用率高。觀塘工廈租金呎價維持在每呎約$11-$12起，而大廈用料高級提供配套齊全，外型新式的觀塘工廈租金呎價約是每呎$17-$18。初創公司租賃一個300-400呎單位為例，租金成交價在幾千元，可以以一個很實惠觀塘工廈租金價錢享受大廈完整配套，雲石大堂，客 lift 貨 lift 齊全的創業基地。
觀塘工廈可以提供的配套設施，現在政府已放寬工廈可以作為更多非工業以外的用途，包括作為科網的AI公司、攝影、宣傳，可以準許用戶使用作許多用途，在這個情況下，觀塘工廈區交通方便、配套方便、銀行方便、飲食方便、零售方便，價錢理想，投資者睇准此商機，紛紛進駐觀塘區，令到觀塘區投資味道濃厚，觀塘工廈成交不斷。
由2020開始，經歷了幾年的疫情，社會環境改變，加上現時環球局勢不穩的情況之下，普遍市面上的資產價格出現下跌的狀況。觀塘工廈出售都不例外，價格下調回報升高的情況下。所以，觀塘工廈出售的優質樓盤在此情況更是變得搶手。
投資者睇准時機，增加觀塘工廈成交
在觀塘的投資者及老牌業主中，普遍展現出相當的氣派與大度。他們在獲利時自然感到欣喜，但即使在價格略低時出售，也能坦然接受。原因在於，他們將投資純粹視為一種資產配置操作，並不過分執著於短期得失，而是以更宏觀的心態來看待投資過程。過去的這兩年，好多小型投資者正是睇准這一商機出手買貨。由觀塘工廈成交資料來看，買家很多是租用觀塘區內單位的用家，他們原本使用觀塘工廈租盤，現在由租賃客升級為業主，這班買家傾向轉租為買，對自己所在行業前景抱有信心，在這個低價的時機出手買入物業。
政府過去幾年亦放寬了銀行按揭為非住宅樓價七成。在此情況下，此政策對於作為用家的投資者來說非常便利，是一個以平價買入物業的好機會。日後物業升值機會大，成為投資贏家，這一政策也推動了觀塘工廈成交。
在未來，資產價格上升的機會相當明顯。其實道理十分簡單，就如同投資股票一樣，每一位投資者的理想都是「低買高賣」。反之，高買低賣並不符合投資的基本目標。在這樣的市場環境中，必然會出現一些因素，使得價格回落，從而為投資者提供入市的契機。若投資者在此期間具備持有資產的能力，並且擁有充足的現金流，就能把握這些機會進行買入，為未來的收益奠定基礎。
觀塘工廈租盤回報率分析
一般工廈因為最近的環球大環境影響價錢有所回落，觀塘區的主要街道，例如開源道的舊式工廈，觀塘工廈出售的呎價$ 3000多已可以成交。又例如距離地鐵站幾分鐘路程的興業街，最近的觀塘工廈成交顯示是呎價 $2200-$3000。觀塘工廈出租的租金方面，以開源道買賣呎價 $3500的單位為例子，一般租金呎租$ 13- $14，回報率差唔多有四厘半。在此環璄下，作為長期投資穩定，觀塘工廈租金四厘半回報率是一個好吸引的數字。
近期代表性觀塘工廈成個交案
最近有代表性的觀塘工廈成交是觀塘興業街的永泰中心 8樓。成交價錢大概 $2200。同類型物業的觀塘工廈租盤大概租金是到多少呢？最保守估計今日租金呎價可以有 $10元，計算回報率超過五厘，接近五厘半。
位於興業街的永泰中心最近有幾萬尺的樓面成交個案。4樓半層7樓全層 8樓全層，全層面積大概是一萬六千呎。以一層16000呎計算兩層半的面積，大部份是由投資者買入，超過四萬呎樓面對於投資者來說，這個價錢入市回報好，由四厘幾至到五厘幾的穩定租金回報，這個觀塘工廈成交的個案值得投資者去參考。
在這段時間而言，若要為自身進行資金部署，必須考慮到全球可能出現過度量化寬鬆的情況。在此環境下，資產價格勢必會出現升值的狀況。換言之，市場投資者普遍能夠預見並享受新一輪觀塘工廈升浪。