新蒲崗工廈
新蒲崗工廈列表
新蒲崗工廈介紹
新蒲崗工廈區作為香港傳統工業區的代表之一，近年經歷了產業結構調整與空間功能重塑。憑藉其優越的交通區位、持續推進的基建配套、靈活的工廈活化政策，以及蓬勃發展的小型工作室經濟，該區域成功吸引了大量創業者、教育機構、文化創意工作者及投資者進駐，帶動新蒲崗工廈成交。
新蒲崗工廈區已擺脫了傳統工業區的單一屬性，形成融合工貿、民生、創意、休閒的複合型生態系統，且大面積工廈單位長期供不應求，新蒲崗工廈租盤成交市場活躍，未來隨著酒店重建、體育館落成及啟德片區聯動，提升該區域價值。
新蒲崗工廈租盤位置分佈及交通配套
新蒲崗位於九龍東部，處於黃大仙與啟德之間，新蒲崗工廈區主要是民生住宅區同工貿區之間。該區以爵祿街為分界線，爵祿街東北面為工貿區，集中了大量工業大廈、倉庫及商廈；西南面則為舊式民生區，以住宅、街市、小型商舖為主。這種「工貿 + 民生」的緊密相鄰的優勢，使得新蒲崗工廈區具備人流互動基礎，近年更因工廈活化與創業潮而加速融合。
著名「八街」為新蒲崗工廈成交重鎮
新蒲崗工廈區有一條著名的「八街」街道，街名按數字序列排列，極具辨識度，分別是：大有街、雙喜街、三祝街、四美街、五方街、六合街、七寶街、八達街。這八條街道構成新蒲崗工業區的主幹網絡，沿街分佈著大量多層工業大廈，其中不少建於上世紀六七十年代，樓齡較高但結構堅固，具備改裝潛力。大有街因靠近鑽石山站出口，商業活動最為頻繁，成為區內指標性街道。
優越交通配套提升新蒲崗工廈租盤吸引力
交通方面，新蒲崗工廈最核心的競爭優勢之一，是與港鐵鑽石山站的極短步行距離——從大部分工廈出發，僅需5分鐘步程即可抵達車站入口。鑽石山站是觀塘線與屯馬線的交匯站，兩線貫穿九龍東西與南北，連接啟德、土瓜灣、何文田、尖沙咀、旺角、中環等多個核心區域。對於需要頻繁往返客戶、供應商或學生的創業者與教育機構而言，這種便利性極具吸引力。
鑽石山站上蓋設有大型交通交匯處，包含：
- 巴士總站：多條九巴及過海路線，可直達港島、新界西及北區；
- 小巴站：綠色專線小巴及紅色公共小巴，覆蓋九龍城、樂富、慈雲山等周邊社區；
- 跨境巴士：提供往返深圳皇崗、福田口岸的直達服務，便利跨境創業者及商務客。
除了公共交通，區內道路網絡也在持續升級。近期新蒲崗正推進多項道路擴闊工程，包括：
- 加闊主要街道（如大有街、爵祿街）的行車線與行人路；
- 增設連接工廈群與地鐵站、商場的有蓋天橋與行人隧道；
- 完成建設活水公園（位於四美街附近），不僅改善區內微氣候與景觀，更為周邊居民及上班族提供休憩空間。
這些基建提升直接降低了通勤時間與步行難度，使新蒲崗工廈出售價值被重估。以往被視為「老舊工業區」的刻板印象，正被「便利、整潔、有活力」的新形象取代。
新蒲崗工廈活化及多元用途
香港政府自10年起推出多輪活化工廈措施，包括放寬用途限制、免收地契修訂費、容許整幢改裝等，旨在釋放工業用地潛力，而新蒲崗是這股浪潮中的受益區域。新蒲崗區內60幢工廈中，已有相當比例完成或正在進行活化改造，主要體現為三種模式：
- 整幢改建為酒店：例如原為工業大廈的物業，獲城規會批准後拆除重建為中檔酒店，瞄準啟德體育園及東九龍商務客流。
- 分層分戶改為辦公空間：保留工廈結構，但將單位重新裝修，提升消防、通風、電力配置，吸引中小企業及專業服務機構進駐。
- 特色用途轉換：如學生宿舍、藝術場地、教育中心等。
一個標誌性的活化項目是「日新舍」——該物業原為酒店，後被改建為專門的學生宿舍。由於鄰近鑽石山站且生活配套成熟，吸引了不少大專院校學生租住。香港恒生大學（恒大）已租下日新舍的大部分宿位，用以解決學生住宿短缺問題。據市場消息，目前該宿舍宿位已接近飽和，反映學生對新蒲崗居住便利性的高度認可。有學生群體的進駐為區域帶來了穩定且活躍的消費人流。平日傍晚及週末，爵祿街以南的民生區食肆、便利店、打印店等生意明顯提升，原本晚上較為冷清的工廈周邊也變得有人氣。
新蒲崗工廈出租成交記錄來看，新蒲崗工廈的租戶結構中教育機構和各類小型工作室佔據主導地位。教育機構包括補習社、職業訓練學校、藝術培訓中心（繪畫、音樂、舞蹈）、語言學校等。新蒲崗工廈出租的大面積單位（1000呎以上）可以靈活間隔為教室、辦公室及儲物空間，且租金遠低於同區寫字樓或商場舖位，新蒲崗工廈租盤供不應求。
另一方面，小型工作室是新蒲崗最活躍、最多元的租戶群體，具體類型包括：舞蹈室與瑜伽室；攝影棚；美容及美髮工作室；文化創作；迷你倉等等。這些工作室的經營者絕大多數是創業者。他們可能從網上起步，累積客戶後需要實體空間；或者從其他區搬遷至此，因新蒲崗工廈租金成本較低且交通方便，這是他們選新蒲崗工廈租盤的原因。值得注意的是，這些工作室的營業時間往往不限於常規辦公時段：週末及公眾假期照常開放，平日晚上也常有課程或預約服務。這種「錯峰使用」模式，進一步推高了新蒲崗工廈出租單位的使用效率與租賃需求。
除上述用途外，部分大面積單位仍保留傳統工業功能，例如：食物加工場、迷你倉等等。
這種「傳統與新經濟並存」的業態組合，使新蒲崗工廈具備較強的抗風險能力——即使某一類租戶需求波動，其他類型仍可支撐整體新蒲崗工廈出租率。
新蒲崗工廈成交市場：租務活躍度回升，呎價平穩
根據24年至25年初的市場資料，新蒲崗工廈出租成交維持在每月約70至80宗的水平，這在九龍東各工業區中屬於較活躍的表現。新蒲崗工廈出租平均呎價約為$16港元/呎，具體價格會因樓齡、位置、樓層、單位裝修及面積而有所浮動。例如，較新的活化項目或鄰近地鐵口的單位，這些新蒲崗工廈出租呎租可達$18至$20港元；而樓層較高、需轉乘貨梯的單位，這些新蒲崗工廈租金呎租則可能低至$14港元。
值得關注的是，24年下半年至25年初，新蒲崗工廈租盤市場明顯活躍起來。睇樓量較去年同期上升約20%至30%，部分新蒲崗工廈租盤在放租後兩週內便成功租出。新蒲崗工廈租金亦出現輕微上調，幅度約在3%至5%之間，結束了此前數年的橫行或微跌狀態。租賃需求的主要驅動力來自兩類人群，其中一類是新進創業者，他們首次租用新蒲崗工廈租盤開設工作室；另一類是本區擴大租客，他們原本已在區內租用較小單位，因業務增長需要搬到更大面積的新蒲崗工廈出租單位。
新蒲崗工廈成交市場：買賣平穩中有亮點
新蒲崗工廈出售市場方面，每月平均成交約10宗，雖然數量不多，但相比其他傳統工業區如長沙灣，交投密度仍屬中等。近期新蒲崗工廈出售案例包括有: 新科技廣場單位的新蒲崗工廈成交，20樓15室，面積 905呎，買賣 $400萬港元，該新蒲崗工廈出售呎價約為@4,420港元，處於市場合理區間。新寶中心的租務，28樓5室，面積 1350呎，月租$2.5萬港元，則反映大面積單位仍能獲得不錯的租金回報，該新蒲崗工廈出租呎價約$18.5港元/呎，略高於平均水平。
24年最大宗新蒲崗工廈成交當屬菲律賓財團以9.9億港元購入六合街兩個項目——Artisan Hub（已活化項目）與Artisan Lap（傳統工廈）。這筆新蒲崗工廈出售交易極具指標意義：外資財團看好新蒲崗工廈長線發展，尤其是啟德體育園及周邊基建完工後的人流與租金增長潛力。財團很可能會將兩項目進一步改裝或持作收租用途。
到今年，新蒲崗工廈出售價格趨於平穩，未見大幅波動。業內人士指出，新蒲崗工廈租金市場的活躍開始帶動自用客戶及投資客戶回流。過去兩三年因利率上升及經濟不明朗而觀望的買家，近期重新出來「尋寶」，使得新蒲崗工廈出售市場較之前活躍，部分人希望購買單位自用，節省未來租金支出，部分則著眼於租賃回報率，目前新蒲崗工廈租金淨回報率約3.5%至4.5%，高於住宅物業。
睇樓量回升亦反映在代理行的工作節奏上，週末預約參觀的客戶絡繹不絕，甚至有同時多組客戶爭看同一單位的情況。不過，業主叫價仍然理性，未出現「反價封盤」的狂熱，新蒲崗工廈成交市場整體健康。
新蒲崗工廈出售、出租，有哪些代表性大廈?
新蒲崗工廈最有代表性的工廈，是泰力工業大廈及旺景工業大廈。
新蒲崗泰力工業大廈
泰力工業大廈位於大有街核心地段，被業內視為新蒲崗的指標性工廈。其特點包括：
- 認知度高：不論代理還是租客，提及新蒲崗工廈時往往首先想到泰力；
- 成交宗數多：每月均有穩定的新蒲崗工廈成交記錄，流動性較好；
- 配套齊全：大廈設有充足貨客升降機、卸貨台、24小時管理，適合物流及倉儲；
- 單位呎吋大：標準單位面積多在1000呎以上，間隔方正，易於規劃。
泰力工業大廈適合用途：倉庫、辦公空間、需要較大空間的教育機構或食物加工場。
新蒲崗旺景工業大廈
旺景工業大廈的突出優勢是位置極佳，因為它非常靠近鑽石山站出口，步行時間少於3分鐘，且大廈地面層設有多間食肆、便利店及零售店，形成自帶人流的小商圈。該大廈的單位面積普遍較大，因此吸引了大量二房東前來承租該新蒲崗工廈租盤。
二房東會租下整個大單位（例如2000呎至5000呎），然後根據小型工作室的需求，分間成數十個面積介乎100至300呎的新蒲崗工廈租盤小單位，再逐個轉租。由於小型工作室的承租能力較強（願意支付較高每呎新蒲崗工廈租金換取較低的總租金），這種分間出租模式的利潤可觀。此外，旺景工業大廈亦有自用買家，他們購買新蒲崗工廈出售單位後用作食物加工場、迷你倉或辦公用途。除此之外，樓下食肆林立，不僅方便租戶就餐，也讓整個建築從早到晚保持人氣。
其他具代表性新蒲崗工廈
除了上面2個新蒲崗工廈外, 其他值得關注的工廈有:
- 新科技廣場：近年較多小單位的新蒲崗工廈成交，適合初創或個人工作室。
- 新寶中心：單位面積跨度大，部分高層單位景觀開揚，該新蒲崗工廈租金較高。
- Artisan Hub / Artisan Lap：已被財團收購，未來或重建或翻新，值得留意後續發展。
二房東模式與小型工作室，為新蒲崗工廈租金提供支持
在新蒲崗，二房東模式已存在多年。其背後的原因是：小型工作室對細單位的需求遠遠超過市場上原有細單位的供給。業主往往傾向於將整個新蒲崗工廈租盤大單位租給一個二房東，以減少管理麻煩和空置風險；二房東則利用信息優勢及裝修能力，創造分租溢價。小型工作室經營者選擇新蒲崗的原因包括：
- 新蒲崗工廈租金可負擔：以一個200呎的小型舞蹈室為例，新蒲崗工廈租金月租約$3000至$4000港元，遠低於同類商業區（如旺角、銅鑼灣）的價格。
- 彈性租約：這些新蒲崗工廈租盤二房東通常接受較短租期（3至6個月），適合試水溫的創業者。
- 社群效應：同棟大廈內聚集了攝影師、化妝師、模特兒、瑜伽導師等，易於互相介紹客戶及合作。
- 交通便利：客戶容易到達，對預約制服務尤其重要。
- 營業時間自由：新蒲崗工廈出租沒有商場的營業時間限制，晚上及週末均可開門。
這些工作室涵蓋的行業極廣，從烘培、剪髮、美甲，到塔羅占卜、手工皂製作、寵物美容，幾乎每種小眾服務都能找到對應的經營者。而且，他們確實在假期和平日夜晚營業——許多人是兼職創業，下班後或週末才來開店。這種使用模式使得工廈的空間利用率極高，不同時段可能由不同租戶使用（例如白天是設計公司，晚上變成舞蹈教室）。
儘管新蒲崗有60幢工廈，但真正適合二房東操作的大面積優質單位（2000呎以上、有獨立廁所、消防合格、樓底夠高）數量有限。原因包括：
- 部分大廈樓齡偏高，設施老化，難以通過分間後的消防審批；
- 一些業主不願租給二房東，擔心管理混亂或法律風險；
- 大單位新蒲崗工廈租盤釋出速度慢，往往一放盤便迅速被有經驗的二房東搶走。
因此，市場上長期存在大單位供不應求的狀況，這也解釋了為什麼二房東願意支付較高呎新蒲崗工廈租金去鎖定優質盤源。亦有業主睇準這一商機，將新蒲崗工廈出售獲利。
新蒲崗工廈區域發展變化，從工業區到年輕人聚腳點
過去五年，新蒲崗給人的印象發生了顯著轉變。以往入夜後新蒲崗工廈區漆黑一片，如今爵祿街、大有街一帶新增了大量新式食肆——從日式拉麵、台式茶飲到文青咖啡店，吸引區內外年輕人專程前來覓食。學生宿舍（日新社）的落成，更為這一帶注入了穩定的年輕消費力，便利店及超市營業時間延長。
新蒲崗出現了一個名為 The Burrow 的藝術場地，這是由新蒲崗工廈活化而成的多功能空間，設有舞台、音響燈光設備，可舉辦樂隊表演、微型演唱會、實驗劇場、展覽等活動。每當有演出時，大量年輕人聚集於工廈內外，場面熱鬧。這種「工業區內的Livehouse」場景，在香港十分少見，也為新蒲崗貼上了「型格」、「有活力」的新標籤。
新蒲崗與周邊大型商場及公共設施形成緊密網絡：西南面步行15分鐘可達 Mikiki 商場（新鴻基旗下，中檔家庭定位）；經行人天橋可連接 雙子匯（The Twins）、Sogo 崇光百貨、Air side（啟德新地標）及啟德住宅區；步行約15分鐘即達啟德體育園（預計全面啟用後將成為大型賽事及演唱會場地）；Air side 與雙子匯均為 寵物共融商場，吸引養寵物人士前來消費；啟德德園擁有廣闊的戶外活動空間，適合散步、野餐及寵物放電。
換言之，新蒲崗工廈區的租戶及訪客，可以享受由啟德發展區帶來的全新商業與休閒設施，但支付的租金與生活成本卻遠低於啟德住宅區。這種「高性價比」將持續吸引創業者進駐。