新蒲崗寫字樓
新蒲崗寫字樓列表
新蒲崗寫字樓簡介
新蒲崗原為一個傳統工業區，近年逐步轉型為綜合商業區及商貿區。隨着活化政策推行，不少大廈已活化成酒店及商業寫字樓。綜合商業區是指規劃為集辦公大樓、大型商場、休閒空間及有時包含住宅的綜合性區域。這類發展旨在提高土地利用率、完善基建配套，並提供「生活、工作、購物」的一體化環境。
在該區現有多幢代表性的新蒲崗寫字樓及企業中心，包括有萬迪廣場、駿星企業中心、匯達商業中心、Port 33、宏基中心一二期、友邦九龍金融中心、寶光商業中心、The Burrow等。新蒲崗寫字樓成交，近期在買賣方面相對較少，但當中不乏大額成交。受惠於啟德區發展及周邊商場的發展，人流大幅增加，帶動區內的寫字樓租賃成交比較活躍，特別是吸引年輕租客進駐。隨着未來更加多的項目落成，將會再進一步增加新蒲崗寫字樓租戶及區內的人流，帶來更大商機。
新蒲崗寫字樓租盤分佈及交通情況
新蒲崗寫字樓租賃個案主要分佈在大有街、五芳街交界左右，步程大約5分鐘左右就可到達鑽石山站，人流較多，附近亦有得多食肆；如步行至啟德也只需10分鐘左右，前往Mikiki或AIRSIDE則只需要15分鐘，短短的路程已可到達幾大商場，相當便利。
新蒲崗寫字樓成交重地 - 大有街
大有街是新蒲崗寫字樓最大的優勢街道，步行短距離即可抵達車站入口。鑽石山站目前已成為上下班最繁忙的港鐡站之一，該站是跨雙線車站，分別為觀塘綫及屯馬綫，連接九龍灣、啟德、何文田、尖沙咀、金鐘等多個核心區域，兩條鐵路可貫穿九龍東西與南北。對於需要頻繁往寫字樓客戶、投資者或學生的創業者與教育機構來說，這種交通便利性令新蒲崗寫字樓租盤極具吸引力。
另外，鑽石山站上蓋有大型的巴士總站，由於該巴士總站鄰近連接大老山隧道，部份途經該隧道往返新界東及大埔區的巴士線往沙田及大埔方向均以此站作為九龍區的最後一個中途站，加上多條往返西貢區的巴士線以此站為總站，此站已成為前往新界東的重要交通樞紐，亦成為黃大仙區內最具規模的巴士總站，在九龍區有一定地位。
除了巴士總站，該交通交匯處有小巴站，綠色專線小巴及紅色公共小巴，覆蓋九龍城、樂富、慈雲山等周邊社區；另外，該總站還提供往返深圳皇崗、福田口岸的直達服務的跨境巴士，便利商務客及跨境商業投資者。
不同政府工程，提升新蒲崗寫字樓租賃成交
政府亦積極進行路面擴濶工程，加闊主要街道，如大有街、爵祿街等的行車線與行人路，目標加大交通流量。已完成的路面工程有彩虹道至大有街的兩線行車加濶至四線行車；增建連結地鐡站與寫字樓的有蓋天橋及隧道工程，為居民及上班族提供便利。另外，完成建設位於四美街附近的活水公園。
鑽石山活水公園已於去年啟用，毗鄰地鐵站旁，佔地2.64公頃，前身為大磡村，園內重置了「大磡三寶」：二級歷史建築機槍堡、三級歷史建築飛機庫部分構件、以及已故影星喬宏故居「石寓」，融合歷史與現代休閒設施，設有特色兒童遊樂場和水景，是親子與打卡好去處，改善了區內景觀。
這些基建提供的便利性，舒適性使新蒲崗寫字樓的區域形象得到改變，不再是以往傳統寫字樓區的刻板印象。
新蒲崗寫字樓區的周邊街道環境
新蒲崗寫字樓區鄰近黃大仙區與啟德區，爵祿街將新蒲崗區分為不同的區域，區域分為民生住宅區及工貿區，以爵祿街東北面集中大量寫字樓、倉庫；舊民生區則主要集中在爵祿街西南面。
由於商業區同住宅區非常鄰近，使得新蒲崗寫字樓區自然匯合了人流。而新蒲崗寫字樓區街道亦具有特色，街道名稱由1至8組成，具有八街之稱，分別是大有街、雙喜街、三祝街、四美街、五芳街、六合街、七寶街及八達街，具有特色之余亦方便人們記憶。
新蒲崗寫字樓租戶主要系分佈在大有街、五芳街交界，比較近港鐵鑽石山站，步程大約5分鐘左右就可到達，商業活動集中，其中由於大有街可直通鑽石山站出口而成為最具代表性的街道。
近期新蒲崗寫字樓成交 - 租務及買賣
新蒲崗寫字樓租務市場
新蒲崗寫字樓成交在買賣方面可供客戶選擇不多，相對稀缺，但新蒲崗寫字樓租的價錢相對靠穏，得到教育機構、宗教團體、醫療機構、美容機構等青睞。
根據24年至25年初的市場統計，新蒲崗寫字樓出租宗數維持在每月約10宗的水平，這在九龍東各寫字樓區中屬於較活躍的表現。平均租務呎價約為$20港元/呎，新蒲崗寫字樓租盤的具體價格會因大廈樓齡、位置、樓層、單位裝修及面積而有所浮動。例如，較新的活化項目或鄰近地鐵口的新蒲崗寫字樓租盤單位，呎租可達$25港元。值得關注的是，24年下半年至25年初，新蒲崗寫字樓出租市場明顯活躍起來。睇樓量較去年同期上升約10%至20%，部分單位在放租後兩週內便成功租出，租金亦出現輕微上調。
新蒲崗寫字樓租盤需求的主要驅動力來自本區的租客群，這些租客原本已在區內租用較小單位，因業務增長需要搬到更大面積的新蒲崗寫字樓出租單位。租盤比較活躍，亦因為新蒲崗寫字樓租盤的價格吸引，很多中環、尖沙咀及尖東原租客戶遷移過來，選擇新蒲崗寫字樓租盤。該區交通亦是另一個吸引點，新蒲崗横跨啟德及鑽石山，配套相對齊備，無論交通、民生生活及就業都各具特色，新舊交替融滙。近期新蒲崗寫字樓出租個案有萬迪廣場26樓G室，面積為1211呎，租金為$21898元。
新蒲崗寫字樓買賣市場
寫字樓樓價走勢方面，新蒲崗寫字樓成交由於發展商沽售的單位為主，它們減價至四八折，或有個別折扣減價，所以吸引不少區內區外客戶選購這些單位自用，例如教會、教育機構等，自用或者投資都有市場價值。現價錢對比高峰期價錢已回落有50%以上，所以就變相吸引好多外區客戶購入新蒲崗寫字樓。
買賣市場方面，每月平均新蒲崗寫字樓成交約10宗，雖然絕對數量不多，但相比其他傳統區域如長沙灣，交投密度仍屬中等。近期重點新蒲崗寫字樓成交案例包括：
- 24年黃大仙祠管理機構嗇色園新近以$4,074萬元買入新蒲崗寫字樓萬迪廣場四個單位，原業主為本地發展商億京發展，成交單位為萬迪廣場22樓F、G、H及I室，建築面積共約5,717平方呎，平均呎價$7,127元。據了解，新買家嗇色園是次買入單位將作自用。另外，2個新蒲崗寫字樓成交是萬廸廣場的成交, 分別是11樓B室，面積為1385呎，成交價為$830萬以及12樓G室， 面積1211呎，成交價為$761萬。
- 24年最大宗成交當屬菲律賓財團以9.9億港元購入六合街兩個項目——Artisan Hub（已活化項目）與Artisan Lap。這筆交易極具指標意義：外資財團看好新蒲崗長線發展，尤其是啟德體育園及周邊基建完工後的人流與新蒲崗寫字樓租金增長潛力。財團很可能會將兩項目進一步改裝或持作收租用途。
今年新蒲崗寫字樓成交趨於平穩，未見大幅波動。業內人士指出，新蒲崗寫字樓租金市場的活躍開始帶動自用客戶及投資客戶回流。過去兩三年因利率上升及經濟不明朗而觀望的買家，近期重新出來「尋寶」，部分人希望購買單位自用可以節省未來租金支出，部分則著眼於租賃回報率，目前新蒲崗寫字樓租的淨回報率約3%至4%，高於住宅物業。近期睇樓量回升亦反映在代理行的工作節奏上，週末預約參觀寫字樓的客戶絡繹不絕，甚至有同時多組客戶爭看同一新蒲崗寫字樓出租單位的情況。不過，業主叫價仍然理性，未出現「反價封盤」的狂熱，市場整體健康。
啟德區對新蒲崗寫字樓租賃帶來的變化
受惠於啟德區域帶來的人流，新蒲崗寫字樓區比以前更旺；加上鑽石山站新住宅啟鑽苑落成，住戶入住後更帶旺人流，工業區星期六、日假期等，都多有人流匯聚，食肆臨立，加上小型辦公室開設跳舞室、瑜伽、攝影、教育或者等新創意行業進駐新蒲崗寫字樓出租單位、吸引客人光顧；文化體育氣息方面，最近東華三院成立東蒲，設有多個嶄新場地設施，全方位支持青年發展，提供不同專案、便利推廣文化活動項目；The Burrow傲踞於工業區，內有劇院，所以吸引很多人在假期到來。
對比往時未有這些設備及活化時，以大有街為例，放工後及星期六、日人流減少，加上没有食肆，吸引不了客流；啟德區發展及周邊區域發展後，西南可通往啟德、AIRSIDE、崇光啟德店、雙子匯等，吸引大量人流，加上寵物友善商場及食肆，吸引大量愛寵人仕入住消費；啟德體育園更舉辦各種演唱會及大型體育盛事，帶動人流經濟活動。
過去五年，新蒲崗寫字樓區給人的印象已發生了轉變。隨着爵祿街、大有街一帶新增了大量新式食肆，從日式拉麵、台式茶飲到文青咖啡店，吸引區內外年輕人專程前來覓食, 不再是以往入夜後區域內漆黑一片的境象。學生宿舍（日新舍）的落成，更為這一帶注入了穩定的年輕消費力，便利店及超市營業時間延長。
上面提到，新蒲崗寫字樓出現了一個名為 The Burrow 的藝術場地，這是一座融合了融合辦公、零售及區內首個多功能活動空間的綜合大樓，設有舞台、音響燈光設備，可舉辦樂隊表演、微型演唱會、實驗劇場、展覽等活動。每當有演出時，大量年輕人聚集於綜合寫字樓外，場面熱鬧。這種「寫字樓區內的Livehouse」場景，在香港十分少見，也為新蒲崗貼上了「型格」、「有活力」的新標籤。
新蒲崗寫字樓區與周邊大型商場及公共設施形成緊密網絡：西南面步行15分鐘可達 Mikiki 商場；經行人天橋可連接 雙子匯（The Twins）、Sogo 崇光百貨、Air side（啟德新地標）及啟德住宅區；步行約15分鐘即達 啟德體育園（預計全面啟用後將成為大型賽事及演唱會場地）；Air side 與雙子匯均為 寵物共融商場，吸引養寵物人士前來消費；啟德德園擁有廣闊的戶外活動空間，適合散步、野餐及寵物放電。
新蒲崗寫字樓租盤的租戶及訪客，可以享受由啟德發展區帶來的全新商業與休閒設施，但支付的租金與生活成本卻遠低於啟德住宅區。這種「高性價比」將持續吸引創業者進駐。
新蒲崗寫字樓區即將落地的重點項目，根據已獲城規會批准的規劃及區內工程進度，新蒲崗未來數年將迎來以下重要變化：
- (1) 重置啟德遊樂場：配合啟德發展區整體規劃，原有的遊樂場將遷至新蒲崗附近，並增加現代化遊樂設施。
- (2) 新增室內體育館：規劃中的室內體育館將設有多個多用途運動場地，開幕後可舉辦籃球、羽毛球、乒乓球等活動及興趣班，吸引區內外市民參與。
- (3) 地下停車場：緩解區內泊車位不足問題，鼓勵駕駛人士前來消費。
上述項目一旦落成，將形成正向循環：(1)體育館使用者 → 運動後消費（輕食、飲品、按摩等）→ 增加小型新蒲崗寫字樓租盤工作室客源；(2)遊樂場及活動空間 → 家庭客群 → 帶動兒童興趣班、親子工作室租賃。區內的聚會、展覽、體育活動頻率將顯著提升，新蒲崗寫字樓區不只是工作的地方，而是一個集居住、工作、娛樂、運動於一體的生活圈。
預測未來新蒲崗寫字樓成交、需求變化
基於新蒲崗寫字樓以上的趨勢，可以預測：
- 商業大廈需求：區內可能出現新型新蒲崗寫字樓出租需求，特別是服務與創意、體育、旅遊相關的企業；
- 新蒲崗寫字樓出租市場持續活躍：新蒲崗寫字樓租的價錢有望穩步上揚，但幅度溫和，迎接初創企業浪潮，不會脫離創業者的承受能力；
- 投資與自用需求釋放：隨著人流與新蒲崗寫字樓出租價格確定性提高，之前觀望的買家將加速入市。
隨著發展，期望新蒲崗寫字樓區可研究進一步放寬大廈低層零售用途的限制，鼓勵地面層轉為商店及食肆，提升街道活力；確保新建行人天橋與隧道系統無縫連接大廈群、地鐵站及啟德設施。
未來五年，隨著酒店、體育館、啟德體育園全面運作，新蒲崗有望從「二線工業區」躍升為東九龍最具活力的創意與商業節點之一。預期新蒲崗寫字樓變化，供應量不多，約9個左右，未來供應量都會以酒店為主，例如由長江製衣及六合製衣持有的新蒲崗香港安全印刷大廈，已向城規會提交更改用途方案，申請重建為一幢樓高33層的酒店，提供1,260個房間；位於六合街日新舍為學生宿舍，本地學生、來港留學生及青年提供共居住宅，為社區帶來學生人流。